再建築不可物件は売れる！広島での買取相場と売却の全手順

再建築不可物件でも売れます。広島で売却する方法を解説

「再建築不可だから売れない」と不動産会社に断られた経験はありませんか？

結論から言うと、再建築不可物件でも売却できます。広島市内でも、専門の買取業者に依頼すれば最短数日で現金化が可能です。

広島市の空き家率は11.7%（2023年住宅・土地統計調査）。全国平均（13.8%）よりは低いものの、旧市街地や中山間部を中心に再建築不可物件が数多く存在します。「売れない」と諦めている方こそ、この記事を最後までお読みください。

再建築不可物件とは？建築基準法の接道義務をわかりやすく解説

再建築不可物件とは、今ある建物を壊したら、新しい建物を建てられない土地のことです。

建築基準法第43条では、建物を建てるには「幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していること」（接道義務）が必要と定められています。この条件を満たさない土地は、建築確認申請が通らず、再建築ができません。

再建築不可になる4つのパターン

パターン	状況	具体例
1. 袋地（無道路地）	道路に全く接していない	周囲を他人の土地に囲まれた奥まった敷地
2. 接道幅不足	道路との接面が2m未満	旗竿地で通路幅が1.8mしかないケース
3. 道路幅員不足	接する道路の幅が4m未満	幅2〜3mの生活道路に面した古い住宅地
4. 法定外道路	建築基準法上の「道路」に該当しない	建築基準法施行前からある通路・里道（赤道）

広島市では特にパターン3と4が多く見られます。戦前からの細い路地が残る旧市街地や、中山間部の未整備道路に面した物件が該当しやすい傾向があります。

【独自判定】あなたの物件は再建築不可？セルフチェックフローチャート

広島市の再建築不可物件の実態【区別データで検証】

広島市の空き家率は11.7%（2023年住宅・土地統計調査）。特に注目すべきは区ごとの偏りです。

区	空き家率	特徴
中区	14.6%	商業地と住宅地が混在。戦前の狭小道路が残るエリアあり
東区	—	丘陵地に古い住宅地。高低差で接道条件を満たしにくい物件あり
安佐北区	—	「その他の一戸建」空き家が4,620戸で市内最多。山間部の未整備道路多数
安芸区	—	旧来の集落で道路整備が遅れたエリアが点在
安佐南区	7.4%	比較的新しい住宅地が多く、接道義務を満たす物件が中心

再建築不可物件が集中しやすいのは、以下の2つのエリアです。

• 旧市街地（中区・南区の一部）：戦後の区画整理が及ばず、幅2〜3mの路地に面した木造住宅が密集
• 中山間部（安佐北区・安芸区）：道路整備が追いつかず、建築基準法上の「道路」に認定されていない通路沿いの物件が多い

こうした物件は一般の不動産会社では扱いづらいため、訳あり物件専門の業者に相談するのが現実的な選択肢になります。

再建築不可物件の買取相場【広島市の地価で独自シミュレーション】

再建築不可物件の買取価格は、一般的に通常の不動産評価額の5〜7割が目安とされています。ただし、接道状況や建物の状態によっては3割程度まで下がることもあります。

ここでは、広島市の実際の公示地価（2025年）をベースに、買取相場を独自にシミュレーションしました。

区別シミュレーション（買取率50〜70%で計算）

条件	例1: 安佐北区	例2: 中区	例3: 東区
土地面積	50㎡	30㎡	60㎡
通常評価額	500万円	900万円	670万円
買取相場（50%）	250万円	450万円	335万円
買取相場（70%）	350万円	630万円	470万円
想定レンジ	250〜350万円	450〜630万円	335〜470万円

※通常評価額は、公示地価・路線価をもとに算出した概算値です。実際の買取価格は、建物の状態・接道状況・周辺環境などにより変動します。

買取価格が上がる要因・下がる要因

上がる要因	下がる要因
駅やバス停から徒歩10分以内	建物の老朽化が激しい（雨漏り・傾き）
セットバックで再建築可能になる余地がある	境界が未確定（隣地とのトラブル）
建物の状態が良い（リフォーム済み等）	接道が全くない完全な袋地
隣地所有者が購入に興味を示している	土地の形状が不整形（三角地・崖地）
都市部で賃貸需要が見込める立地	再建築不可に加え法的リスクがある（共有名義等）

共有名義の問題がある場合は、買取価格がさらに下がる傾向にあります。事前に権利関係を整理しておくことが重要です。

再建築不可物件の売却方法3つ【比較表で最適な方法がわかる】

再建築不可物件を手放す方法は、大きく3つあります。それぞれのメリット・デメリットを比較表にまとめました。

比較項目	1. 買取業者に売る	2. 仲介で売る	3. 再建築可能にして売る
売却期間	最短3日〜2週間	3ヶ月〜1年以上	6ヶ月〜2年以上
手取り額の目安	相場の50〜70%	相場の70〜90%	相場の80〜100%
手間	少ない（現況のまま売却可）	内覧対応・価格交渉が必要	測量・申請・工事が必要
リスク	低い（確実に売れる）	買い手が見つからない可能性	再建築可能にならない可能性
おすすめの人	早く確実に売りたい方	時間をかけてでも高く売りたい方	費用をかけられる方

広島市で再建築不可物件を売るなら、まずは買取業者への相談がおすすめです。仲介では買い手がつきにくく、再建築可能にする方法も確実性が高くありません。買取と仲介の違いについて詳しく知りたい方はこちらの記事もご参照ください。

再建築不可を「再建築可能」にする5つの方法と費用

条件次第では、再建築不可の状態を解消できる場合があります。以下の5つの方法を確認してみてください。

方法	費用目安	期間目安	成功率
1. セットバック	20〜80万円	1〜3ヶ月	高い（要件を満たせばほぼ確実）
2. 隣地の購入・借地	数十万〜数百万円	交渉次第	中程度（隣地所有者の同意が必要）
3. 43条但し書き申請	30〜60万円（申請費用）	2〜6ヶ月	中程度（建築審査会の許可が必要）
4. 位置指定道路の申請	100〜300万円（道路整備費込み）	3〜12ヶ月	低〜中（関係者全員の同意が必要）
5. 通路の整備（2m以上確保）	50〜200万円	2〜6ヶ月	中程度（土地の形状による）

セットバックは、接する道路が42条2項道路（みなし道路）の場合に有効です。道路の中心線から2m後退することで、接道義務を満たせるようになります。費用も比較的安く、最も現実的な方法です。

43条但し書き申請は、建築基準法第43条第2項の規定に基づき、建築審査会の許可を得る方法です。広島市では建築指導課が窓口になります。ただし、周辺の状況や安全性の審査があり、必ず許可が下りるとは限りません。

いずれの方法も専門知識が必要です。まずは広島市エリアの不動産事情に詳しい業者に相談することをおすすめします。

再建築不可物件を放置するとどうなる？4つのリスク

「売れないなら、そのまま置いておけばいい」と考える方もいますが、放置にはリスクが伴います。

家がほしい.comが再建築不可物件の買取に強い理由

• 広島密着：広島市中区に事務所を構え、地域の道路事情・法規制に精通
• 訳あり不動産専門：再建築不可・相続不動産・共有名義・老朽家屋など、一般の不動産会社が敬遠する物件を専門に取り扱い
• 最短3日で現金化：スピード査定・スピード決済に対応
• 仲介手数料0円：当社が直接買取するため、仲介手数料は一切不要
• 秘密厳守：ご近所に知られずに売却したい方にも対応
• 現況のまま買取OK：残置物の処分や解体は不要。そのままの状態でお引き渡しいただけます

「他社で断られた」「査定額がゼロだった」という物件でも、まずはご相談ください。広島の不動産事情を熟知した専門スタッフが、最適な解決策をご提案します。

再建築不可物件に関するよくある質問

再建築不可物件はリフォームできますか？

はい、リフォームは可能です。再建築不可は「建て替え」ができないという制限であり、建築確認申請が不要な範囲のリフォーム（内装・設備の交換、屋根や外壁の修繕など）は問題なく行えます。ただし、増築や大規模な構造変更は建築確認が必要になるため、制限を受ける場合があります。

再建築不可物件に住宅ローンは使えますか？

一般的な住宅ローンは利用が難しいのが現状です。再建築不可物件は担保価値が低く評価されるため、多くの金融機関で融資の対象外となります。ノンバンクのローンや不動産担保ローンであれば利用できる場合もありますが、金利が高くなる傾向があります。

再建築不可の土地だけでも売れますか？

売却は可能です。隣地の所有者が駐車場や庭として利用するために購入するケースや、資材置き場・家庭菜園としての需要がある場合もあります。建物付きよりも価格は下がりますが、解体費用がかからない分、買い手にとってメリットがあるケースもあります。

相続した再建築不可物件を放置するとどうなりますか？

固定資産税の負担が続くほか、特定空家に認定されると税額が最大6倍になります。また、2024年4月からは相続登記が義務化されており、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。建物の老朽化による倒壊リスクや近隣トラブルも発生しやすくなるため、早めの対処をおすすめします。

査定だけでも依頼できますか？

はい、査定のみのご依頼も承っております。「まずは今の価値を知りたい」という段階でもお気軽にご相談ください。査定は無料で、しつこい営業は一切いたしません。

再建築不可物件の売却にかかる費用はありますか？

当社の直接買取の場合、仲介手数料は不要です。売却にかかる主な費用は、登記に関する司法書士費用（数万円程度）と、譲渡所得が発生した場合の税金です。残置物の処分費用も原則として当社が負担しますので、お気軽にご相談ください。

まとめ：再建築不可物件は「売れない」のではなく「売り方」が違うだけ

• 再建築不可物件でも、専門の買取業者なら売却できる
• 広島市の買取相場は、通常評価額の50〜70%が目安（立地・状態により変動）
• 放置すると固定資産税の増額・過料・損害賠償責任など、リスクが拡大する

「売れない」と思い込んで放置するのが、最もリスクの高い選択です。まずは無料査定で、あなたの物件の価値を確認してみませんか？